São Paulo – Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu
imóvel.
Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor
mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais,
podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do
seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.
Consulte um corretor
Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo
de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.
Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é
que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o
proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará
um valor à parte pelo serviço.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites
uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por
corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e
avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo,
uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um
parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de
456 reais.
Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos
casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário
verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada,
o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento
fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi
determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel,
comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações
sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.
Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas
para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de
avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de
curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação
imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título
de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários (CNAI),
no site da Cofeci.
Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais
parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de
um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado
em permutas de
imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é
tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um
valor maior do que aquele indicado pela instituição.
Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer
técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O
parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao
fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de
mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um
preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.
Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a
negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é
apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.
Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou
elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo Viana Neto, a consulta a
corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.
Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento
Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu
imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns
sites, como o “
Quanto Vale meu Apê?” e o “
123i”,
possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre
o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.
No Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de
dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema
fornece então uma estimativa de mercado do preço de imóveis similares
localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os estados de
Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.
Já o 123i informa exatamente o valor estimado dos imóveis de um
determinado edifício, mas por enquanto o serviço só inclui dados de
imóveis em São Paulo, capital.
A precificação dos imóveis no 123i é feita a partir de pesquisas
realizadas por profissionais do portal, que vão diretamente aos
edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e síndicos,
como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das
últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários
e pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a
propriedade no site, inclusive sugerindo outros valores.
Segundo o 123i, por meio de análises estatísticas, informações
históricas de transações e do uso de algoritmos é possível inferir
estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado
edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma
equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a
informação faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações
do site.
É importante ressaltar que os valores fornecidos pelo 123i não podem
ser usados como uma avaliação formal. E isso é destacado no próprio
site, no campo “Como funciona”, que informa que as avaliações formais só
podem ser feitas por corretores autorizados pelo Creci e que a
estimativa serve apenas como uma referência para o mercado.
Pesquise valores de imóveis similares
Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em
endereços próximos também pode ajudar quem quer uma ideia do valor do
seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a
avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a
região.
Rafael Guimarães, do 123i, afirma que verificar entre oito e dez
ofertas é o suficiente para montar uma estimativa. “O ideal é que se
verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com
idade semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.
A melhor referência pode ser encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas recentes.Portais como o 123i e outros, como o Viva Real, Zap Imóveis e
Imovelweb, possuem milhares de anúncios em diversas cidades do país.
Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na internet, a
saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com porteiros,
zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.
Segundo Nelson Parisi, presidente da Rede Secovi de Imóveis, comparar o
valor de imóveis semelhantes pode, de fato, ajudar o proprietário a ter
uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para
quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é imprescindível, já
que se trata de um bem de alto valor. “Principalmente se for uma casa,
não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as
casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito
específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada”, afirma.
Entenda o que pode influenciar o valor
O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais,
quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do
preço, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de
lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e
a procura dos imóveis.
O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes
dois apartamentos podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns
detalhes podem tornar seus preços muito distintos. “Às vezes, dois
imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do
mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado
esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz.
Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos
voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais
ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada
mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um
prédio antigo, mesmo que sua área seja maior.
Por
Priscila Yazbek, Exame.com
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